Servidumbres en comunidad de vecinos. Definición y problemas asociados

Servidumbres en comunidades de propietarios


Servidumbre en comunidad de vecinos
José Silva - Correduría de Seguros.    12/12/2022

Las servidumbres son una limitación del dominio, pueden venir determinadas por la configuración del edificio, por las previsiones estatutarias o sobrevenidas por pactos posteriores. Pueden afectar a la convivencia en las Comunidades de Propietarios, debido a que suelen ser causa de conflictos entre la propiedad privada y el interés comunitario.

Una servidumbre inevitable se origina cuando un propietario está obligado a ceder parte de su vivienda o local, de forma temporal o permanente, para la creación o reparación de servicios comunes de interés general. Por lo tanto, supone una pérdida o disminución de un derecho de propiedad. Y es que debemos tener en cuenta que en una Comunidad de Propietarios hay dos tipos diferenciados de posesiones: las que pertenecen de manera exclusiva a cada propietario (vivienda, trastero, plaza de garaje) y los elementos comunes del inmueble (portal, jardines, escaleras, ascensor…) que son de propiedad general.

¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?

El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios están obligados a permitir en su propiedad las servidumbres necesarias para la realización de obras en los elementos comunes y tendrán derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que puedan causar las obras comunitarias. También es aplicable para la creación de servicios comunes de interés general.

Por lo tanto, cualquier dueño tendrá el deber de permitir una servidumbre que repercuta en su vivienda o local, aunque no esté de acuerdo con la realización de las obras, siempre que:

  • Sea imprescindible, es decir, que no haya otra alternativa o manera para la ejecución de la obra.
  • Se establezca por el bien mayor, como por ejemplo la creación de servicios comunes de interés general.
  • No suponga un prejuicio grave y/o duradero a quien se ve afectado por ella.
  • Se expongan sus condiciones de manera inequívoca y sea lo menos molesta posible para el propietario afectado.

Servidumbres más comunes en las Comunidades de Propietarios

Servidumbres de paso:

Esta servidumbre, que se caracteriza por su carácter temporal, parcial y transitorio, conlleva la necesidad de que el propietario de un inmueble permita que otras personas atraviesen parte de su propiedad. Por ejemplo, para la reparación de una bajante general.

Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones:

En este tipo de servidumbre prevalece el interés de un propietario sobre el de la comunidad o sobre el de otro, lo que es llamado un interés privativo. Situación frecuente en locales de hostelería que instalan chimeneas por orden municipal.

Servidumbres derivadas de la instalación de un ascensor o rampa de acceso:

La Ley de Propiedad horizontal determina que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal en el edificio, aunque haya que invadir parte de una vivienda particular. Obras que además convierten a la comunidad en promotor. Por ejemplo con el RDL 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Problemas relacionados con las servidumbres

Una servidumbre deviene en gravosa por acción y también por omisión como es no reparar. Las servidumbres no suelen ser algo sustancialmente perjudicial ni afectar a la integridad de la vivienda. Sin embargo, la comunidad debe ser consciente de que siempre, en poca o mucha cuantía, deberá indemnizar al propietario por los daños ocasionados en una servidumbre. Dicha indemnización corresponde incluso cuando el afectado esté de acuerdo o haya votado a favor de la obra. En el caso de negación de un propietario a realizar una servidumbre que afecte su vivienda o local, la comunidad puede demandarlo y si obtiene una sentencia favorable probablemente los costes adicionales y judiciales provocados por la negativa serán a cargo del que haya impedido la servidumbre, sin diferenciar entre propietario u ocupante.

Por estas razones es muy recomendable que la Comunidad de Propietarios cuente con asesoramiento profesional, tanto de una Empresa de Seguridad Homologada como el amparo de un seguro de Protección Jurídica que se encargarán de la seguridad y de la prevención de riesgos relacionados con las servidumbres.

Artículo escrito por José Silva, socio fundador y director técnico en José Silva Correduría de Seguros.

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