Cuando alguien compra una vivienda nueva, ya sea de nueva construcción o de segunda mano, debe observar muy bien si el edificio o la casa tiene defectos de construcción.
Los plazos en algunos casos son cortos para reclamar por la vía judicial. Por lo que asesorarse bien y no dejar pasar estos plazos es clave para que el responsable se haga cargo de los vicios o defectos.
Por otro lado, en el caso de un edificio, estos son problemas que pueden afectar a una sola vivienda o a comunidades de propietarios. Ten en cuenta que, si afecta a más de una vivienda, se pueden compartir los gastos del perito, abogado y otros.
¿Hay alguna ley que ampare los defectos de construcción?
El régimen normativo que ampara los derechos de los nuevos propietarios y las responsabilidades de promotores y constructores se encuentran recogidos en la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 28/1999).
La reforma se produce en 1999 y afecta a las viviendas que tengan licencia de edificación del 6 de mayo de 2000 o posterior. Esta fecha es vital, ya que se aplicará una ley u otra dependiendo del año de entrega de esta licencia.
Esta ley otorga al propietario y al tercer adquiriente de la edificación el poder de “exigir responsabilidad civil no contractual a todas las personas que hayan intervenido en su realización”.
¿Cuáles son los plazos que tienes para reclamar los defectos de construcción?
En la LOE también se regulan estos plazos, que garantiza unos plazos de garantía para los propietarios y adquirientes de edificaciones, según el daño material sufrido:
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10 años para los defectos estructurales: muros de carga, vigas, cimentación, forjados y otros elementos estructurales que pongan en riesgo la estabilidad o resistencia mecánica del edificio.
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3 años para los defectos de habitabilidad: aislamiento, goteras, calefacción, funcionamiento de las instalaciones, etc. Todos aquellos daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos de construcción o de las instalaciones que incumplan con los requisitos de habitabilidad exigidos por ley.
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Durante 1 año para los defectos de ejecución: el constructor responde por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten al acabado de obra o a elementos de terminación.
¿Y cuándo empieza a contar estos plazos, desde qué momento? Desde la fecha del certificado final de obra. Si en esos plazos de garantía se constata un defecto de construcción, el propietario tiene 2 años para realizar la reclamación a los agentes que hayan intervenido.
Sin embargo, a veces existen daños que son continuados y se podría interrumpir este plazo con notificaciones fehacientes.
¿Qué daños se pueden reclamar y a quién?
La reforma de la LOE exige que promotores y constructores contraten 3 seguros para garantizar el cumplimiento de las responsabilidades y las reparaciones según el daño.
Por tanto, hablamos de:
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Seguro de daños de materiales o de caución por un año por daños de acabado o terminación (grifería, pintura, etc.). Deberá contratar este seguro el constructor. Esto significa que, si el constructor no cumple con sus obligaciones legales o contractuales, la aseguradora se hará cargo del 5 % del importe final de la ejecución material de la obra.
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Seguro de daños de materiales o seguro de caución por 10 años por daños que afecten a la cimentación y otros elementos estructurales que pongan en riesgo la estabilidad del edificio. Debe contratarlo el promotor. El capital asegurado será del 100 % del coste final del edificio.
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Seguro de daños de materiales o seguro de caución por 3 años por defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud, ahorro de energía, protección contra el ruido). Este debe contratarlo el promotor. El capital asegurado es del 30% del coste final.
¿Qué pasos se recomiendan seguir para hacer una reclamación por defectos de construcción?
En primer lugar, observa y anota todas las irregularidades que te encuentres. Antes de hacer un inventario, pregunta a tus vecinos si también tienen defectos de construcción.
Después de esto, elabora tu inventario y envíalo a la promotora o constructora. Asegúrate de incluir en esa notificación un dictamen pericial donde se especifique el alcance de los daños, su origen, el responsable de estos y una propuesta de solución.
La notificación se puede realizar también a través de un abogado, quien podrá asesorarle y preparar la reclamación judicial en caso de que siga adelante.
Una vez que se notifican los daños, el promotor o constructor puede reparar los daños o abonar la reparación. O puede obviar la notificación. En este último caso, habría que barajar la posibilidad de contratar a un abogado.
Eso sí, hay que tener en cuenta el plazo de prescripción y que los daños se produzcan en los plazos de garantía explicados más arriba.
¿Necesitas asesoramiento para hacer una reclamación por defectos de construcción de tu edificio? Pregúntanos todas las dudas que tengas.