Inspección de edificios: Qué medidas son obligatorias y cuáles recomendables

¿Es necesaria una inspección de edificios después del paso de Filomena?


¿Es necesaria una inspección de edificios después del paso de Filomena?
Prevent Security Systems    19/01/2021

Los Administradores de Fincas recomiendan que, tras del paso de la borrasca Filomena, se realice una inspección de edificios y una serie de revisiones necesarias. De esta manera se podrán detectar los posibles daños que haya provocado el peso adicional de la nieve acumulada, igual que otros posibles daños provocados por las temperaturas extremadamente bajas y por la acumulación de hielo en caldera y cañerías. Además, se deben plantear las labores de mantenimiento necesarias para prevenir problemas a medio y largo plazo.

Hay que tener en cuenta que incluso sin factores externos extremos, como la borrasca, los edificios ya sufren deterioro. El paso del tiempo, el cambio de las temperaturas, la lluvia, el viento y el uso diario de los suministros e infraestructuras hacen que los edificios necesiten mejoras y arreglos. Por eso hay una serie de revisiones y labores de mantenimiento periódicas de carácter obligatorio que un edificio debe pasar cada cierto tiempo.

Inspección Técnica de los Edificios (ITE):

La ITE de los edificios equivaldría a la ITV de los coches. Esta revisión comenzó a ser obligatoria desde Julio de 2012, y deben de pasarla cada diez años todos los edificios construidos hace más de 45 años.

Programar la inspección técnica del edificio en los plazos estipulados es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, que deberá buscar un profesional y pedir un presupuesto para llevarla a cabo.

Durante la inspección un técnico cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero) valorará visualmente la estructura, construcción e instalaciones comunitarias del edificio. Las partes del edificio valoradas en la ITE son:

  • Estructura del edificio.
  • Fachada.
  • Cubiertas y azoteas.
  • Criterios de Accesibilidad.

Después, el profesional contratado para la inspección de edificios determinará si el estado del edificio es aceptable o por el contrario sus deficiencias deben ser corregidas. En el segundo caso la comunidad deberá elaborar un programa para la rehabilitación del edificio.
Si el estado del edificio es apto, el técnico que realiza la inspección introducirá los datos en la plataforma electrónica de la ITE, y podréis solicitar un certificado en la administración.

Y, ¿qué pasa si mi comunidad no se somete a la inspección técnica de los edificios?

Existen multas asociadas a no pasar la ITE pero los organismos oficiales no suelen dedicarse a investigar este tema. Sin embargo, si ocurriese algún incidente en un edificio que no ha pasado la ITE, como puede ser un desprendimiento en la fachada, la comunidad podría enfrentar grandes sanciones.

Además, la ausencia del certificado de aptitud de la Inspección Técnica del Edificio imposibilita la venta de una vivienda que se encuentre en un edificio de más de 45 años.

Instalaciones eléctricas de baja tensión de la Comunidad:

Se regulan por el Reglamento Electrotécnico para la Baja Tensión, y sus Instrucciones Técnicas Complementarias, según esto, las inspecciones obligatorias para las Comunidades de Propietarios son:

  • Garajes: Ha de hacerse la inspección cada 5 años si el garaje guarda más de 25 vehículos.
  • Piscinas: Si la potencia instalada supera los 100 KW debe pasar una inspección cada 5 años.
  • Alumbrado exterior del edificio: Si la potencia instalada supera los 5 kw la revisión se hará cada 5 años.
  • Zonas comunes del edificio: Si la potencia total instalada supera los 100 KW debe pasar una inspección cada 10 años.

Inspección de edificios: Revisión de la eficiencia energética en instalaciones térmicas

Las instalaciones térmicas de los edificios deben revisarse para verificar su estado y funcionamiento, y comprobar que cumplen con las normas de eficiencia energética en asuntos como la emisión de gases. Las inspecciones deberá hacerlas un Organismo de Control Autorizado.
Las inspecciones de instalaciones térmicas deben de pasarlas aquellas instalaciones de calor o frío con más de 15 años de antigüedad.

Dentro de las inspecciones de instalaciones térmicas en edificios están:

La inspección de sistemas de calefacción y agua caliente en edificios:
  • Deben someterse a ellas aquellas instalaciones térmicas de calor cuya potencia útil nominal sea igual o superior a 20 kw.
  • Aquellas cuyas potencias sean superiores o iguales a 20 kw pero menores o iguales a 70 KW deberán revisarse cada 5 años.
  • Aquellas instalaciones de gas y energía renovable cuya potencia supere los 70 KW deberán revisarse cada 4 años.
  • Si la instalación de calefacción y agua caliente de tu edificio no está contemplada en ninguno de estos dos supuestos deberá revisarse cada 2 años.
La inspección térmica de aires acondicionados:
  • Si las instalaciones generadoras de frío tienen una potencia útil nominal igual o superior a 12 KW, la inspección deberá tener lugar cada 5 años.

Inspecciones periódicas de los depósitos de gasóleo:

Los depósitos de Gasóleo de las Comunidades de Propietarios se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, y están obligados a las siguientes inspecciones:

  • Depósitos interiores de capacidad superior a 3.000 litros y depósitos exteriores de capacidad superior a 5.000 litros deberán ser inspeccionados cada 10 años por el Organismo Central Autorizado, además cada 5 años deberá revisarlos un instalador o mantenedor.
  • Tuberías enterradas y tanques de almacenamiento deberán pasar una inspección cada 5 años.
  • Tanques de almacenamiento cada 10 años deberán pasar por una prueba de estanqueidad, con el tanque vacío, limpio y libre de gas.

Inspección Técnica de los Ascensores:

Además del mantenimiento rutinario el ascensor debe someterse a una Inspección Periódica Obligatoria (IPO) realizada por un organismo autorizado. Los plazos en los que deben hacerse esas revisiones son:

  • Cada dos años: Solo en ascensores de edificios cuyo uso sea industrial o abiertos al público.
  • Cada cuatro años: Para Comunidades de Vecinos de más de 20 viviendas o más de cuatro plantas.
  • Cada seis años: Si no se cumplen ninguna de estas condiciones.

Los elementos que se revisarán en esta inspección de edificios y ascensores son el estado de las puertas, los medios de suspensión y tracción, el paracaídas y los amortiguadores y el dispositivo de petición de socorro.

Inspección de Instalaciones de Protección contra Incendios:

La normativa contra Incendios vigente actualmente entra en vigor con el Real Decreto 513/2017 obliga a pasar inspecciones técnicas obligatorias cada 10 años realizadas por parte de un Organismo de Control Autorizado a las Comunidades de Propietarios que tengan:

  • Un garaje de más de 500 metros cuadrados, capaz de albergar estimadamente más de 25 vehículos.
  • Una sala de calderas con potencia de más de 600 KW.

Con todas estas revisiones en mente es el momento de echar un vistazo al estado de las viviendas y de pedir una inspección de edificios. Si además, estás en una Comunidad Autónoma en la que Filomena haya sido especialmente dura, como en Madrid, es más que necesario llevar a cabo este proceso.

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