¿Se puede montar un bar en una Comunidad de Vecinos?


¿Se puede montar un bar en una Comunidad de Vecinos?
Prevent Security Systems    22/09/2020

A causa de la crisis económica y los altos índices de paro, mucha gente se aventura a abrir su propio negocio, y en nuestro país la mayor parte de estos nuevos negocios son bares y restaurantes, habiendo uno de estos por cada 150 habitantes.

Para emplazar estos nuevos negocios, muchas veces se busca adquirir o alquilar locales que se encuentran ubicados en Comunidades de Vecinos, sin embargo, a veces, el nuevo bar de tapas o restaurante es acogido con recelo por parte de los vecinos que residen en el edificio, por las posibles molestias que la actividad de este pueda ocasionar.

Por mucho que la Comunidad de Propietarios desee prohibir que los locales se dediquen a una actividad comercial concreta, como en este caso sería la restauración, no podría ya que estas competencias sólo le pertenecen a la Administración Pública, por lo que en caso de contar con la licencia del Ayuntamiento y cumplir con todos los requisitos, la Junta de Propietarios no podrá presentar reclamación inicialmente.

Sin embargo, si una vez el negocio empiece a funcionar, los vecinos perciben molestias como pueden ser exceso de ruido, malos olores, o derivadas de los horarios del negocio, quedarán amparados por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que prohíbe desarrollar en las viviendas o locales actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pudiendo emprenderse una acción de cesación si éstas se prolongan en el tiempo.

Aunque no sea necesario contar con el permiso de la Comunidad de Propietarios para abrir un bar o restaurante en un local que se encuentre en el Edificio Comunitario, hará falta solicitar estos permisos si para el desarrollo de la actividad se precisa la modificación de un elemento común, como puede ser instalar una salida de humos o un aparato de aire acondicionado en la fachada o en el patio, o la utilización de zonas comunes como soportales o jardines para la colocación de la terraza.

¿Puede el bar instalar una salida de humos en la Comunidad de Vecinos?

Es importante que, si el bar o restaurante quiere utilizar la cocina, disponga de la salida de humos, y que ésta se ajuste a la normativa, ya que de no ser así se pueden enfrentar importantes sanciones.

Si el local no tuviera salida de humos o esta no cumpliera con la normativa actual, habría que emprender una reforma, y para dicha obra sería necesario contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios, o bien de forma tácita ya que esté recogida en los Estatutos, u obteniendo el permiso por parte de la Junta de Propietarios.

Dado que la obra altera la estructura del edificio y puede perjudicar a otros propietarios, según recoge el artículo 7 de la LPH, la obra deberá ser aprobada por unanimidad por todos los propietarios. Además, la instalación de una salida de humos también se considera una servidumbre de un elemento común, en el que se primaría el interés de un propietario al del resto de la comunidad, por lo que el artículo 597 del Código Civil corrobora la necesidad de este acuerdo unánime.

Obtener este acuerdo por unanimidad será muy complicado para el propietario del negocio, ya que es probable que los vecinos de la comunidad que vivan sobre el bar tengan reticencias y preocupación por los malos olores o la suciedad que pudiera derivarse de la actividad del negocio. Por ello quizás la opción más sencilla para quien quiere montar un bar o restaurante en un edificio comunitario, es asegurarse, antes de comprar o alquilar el local, de que cuenta con una salida de humos en regla.

Otra opción que ya están contemplando algunos nuevos bares de tapas sería no utilizar una cocina tradicional, y funcionar mediante hornos, freidoras, robots de cocina…que cuenten con recogida de vapores por condensación y cuya suma de potencias no exceda de los 10 kW.

¿Puede ponerse la terraza de un bar en zonas comunes de la comunidad de vecinos?

En algunos casos por la disposición del edificio, a la hora de colocar la terraza, el dueño del bar desea poner mesas y sillas en zonas comunes de la Comunidad de Vecinos, como soportales o zonas ajardinadas.

Estas zonas suelen ser de uso público, eso quiere decir que cualquier persona ajena a la finca puede caminar libremente por ellas, no obstante, su mantenimiento es privativo y correrá a cargo de la Comunidad de Propietarios. Por ello, si el bar quiere colocar mesas o sillas en estas zonas deberá obtener, además de los permisos administrativos otorgados por el Ayuntamiento, el permiso de la Comunidad de Vecinos.

Para obtener este permiso habrá que, en un primer momento, consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que en ellos puede estar contemplado este supuesto, permitiendo colocar una terraza en soportales o zonas ajardinadas y especificando en qué condiciones, o prohibiéndolo expresamente.

En caso de que los estatutos no mencionen nada respecto de este tema, deberá ser tratado en junta. En principio para obtener el uso privativo de un espacio común, haría falta unanimidad de votos favorables lo cual es muy difícil de conseguir. Sin embargo, existe una alternativa más viable, que sería ofrecer una compensación económica, en cuyo caso se consideraría un alquiler de una zona común, y sólo haría falta la aprobación por mayoría de las tres quintas partes.

En conclusión, tener un bar en la comunidad de vecinos no tiene por qué resultar un inconveniente, mientras se respeten las normas relativas a ruidos y horarios de apertura, e incluso puede ser una ventaja tener un lugar de ocio tan cerca de casa. Lo importante es buscar un equilibrio entre los intereses del propietario del negocio y las necesidades de los vecinos de la Comunidad.

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