Obras en viviendas: ¿Qué licencias son necesarias para cada tipo?

¿Qué obras se pueden hacer en una vivienda?


obras en viviendas
Prevent Security Systems    02/12/2021

Tarde o temprano las casas necesitan reformas en mayor o menor medida. Pero muchos no se atreven a dar el paso porque hay que pedir permisos y es un trámite laborioso.

Sin embargo, muchos no saben que hay ciertas reformas que sí puedes hacer sin tener que pedir licencias ni permisos al Ayuntamiento.
A lo largo de este artículo vamos a detallar cuándo hay que pedir licencia, qué tipos existen según la reforma y cuándo no es necesario solicitar nada.

Licencias de obra: licencia de obra mayor y de obra menor

Son los mismos ayuntamientos los que establecen los límites para cada tipo de obra. Y puede haber cambios de un territorio a otro. Pero en casi todos los sitios hacen distinciones entre estos dos tipos de licencias de obras: obra mayor y obra menor. ¿Cuándo solicitar una u otra?

Licencia de obra mayor:

La licencia de obra mayor hay que solicitarla cuando se modifiquen estructuras de la vivienda, se modifiquen elementos comunes del edificio o queramos aumentar superficies o volúmenes de la vivienda.

Por ejemplo, aumentar la altura, tirar el tabique de una habitación o convertir un local en una vivienda. En este caso, se necesita contar con un proyecto de obra, firmado por un arquitecto y sellado por el colegio profesional.

Licencia de obra menor:

Por otro lado, las obras menores son las que no afectan a elementos estructurales, pero sí a pequeñas reparaciones e instalaciones de cerramientos (como cerrar una terraza, cambiar ventanas, puertas o modificaciones en las redes de instalaciones). Los trámites son más sencillos que una obra mayor y no se necesita proyecto de obra.

Obras en vivienda: ¿cuándo no se necesita pedir ningún permiso?

Aunque no lo creas, hay obras que no necesitan ningún permiso del ayuntamiento, ni hay que comunicarlo de forma oficial.

En términos generales, este tipo de obras son aquellas que no afectan a la estructura, elementos comunes, medidas de protección y que tampoco modifican su superficie o volumen.

Se incluyen aquí, por ejemplo:

  • Pinturas.
  • Alicatados y soldados.
  • Mobiliario.
  • Paredes.
  • Parquet.
  • Pladur y otros materiales que no afecten a la estructura.
  • Instalación eléctrica.

Lo mejor es que si tienes dudas en tu municipio, acudas al ayuntamiento de tu ciudad para saber qué permisos necesitas. Asimismo, también sería conveniente avisar a la comunidad de vecinos para disculparte por los posibles ruidos que puedas ocasionar.

¿Qué pasa si haces otro tipo de obras sin licencia?

Lo que para algunas comunidades son obras en las que no se necesita pedir licencia, para otras puede que sí, ya que cada territorio determina si procede o no solicitar una licencia o permiso. Incluso en algunos casos se recomienda comunicarlo al ayuntamiento previamente.

Suele ser un trámite en el que hay que rellenar un formulario, adjuntar un plano, un presupuesto de la reforma, una descripción de la obra y un documento que acredite el pago de las tasas que correspondan.

Pero, ¿qué pasa cuando se realiza una obra y no se pide la licencia que corresponde? Es decir, si vas a realizar una obra mayor y pides una licencia de obra menor (que no es la que corresponde) o si no pides licencia directamente, el Ayuntamiento puede denunciarte. Y podría imponerte una multa que puede ir desde los 600 euros a los 6000 euros. El importe no puede ser inferior al importe del 2 % del presupuesto de la obra.

En algunos casos cuando la reforma es ilegal, además de pagar una multa, pueden llegar a solicitar el derribo de la reforma. Para legalizarla, habría que pedir la licencia que corresponda.

¿Cuándo hay que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios para realizar una obra?

Imagina que haces obras y que no pides ninguna licencia. ¿Quién podría denunciarte? Un vecino que esté harto de escuchar los ruidos o que se dé cuenta de que la obra es ilegal y, en resumidas cuentas, cualquier autoridad.

Entonces, ¿cuándo hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos? Para hablar de esto, nos basamos en la Ley de Propiedad Horizontal:

  • Cuando hagas obras en casa y afecte a la seguridad e integridad de la estructura. Por ejemplo, no hay que avisar a la comunidad si quieres cambiar el suelo del salón, pero sí hay que hacerlo si vas a cerrar una terraza.
  • Si realizas obras en un local tampoco es obligatorio avisar a la comunidad a menos que afecte a la integridad y estética del edificio, y al cumplimiento de la normativa de ruido, higiene, entre otros.
  • Para tener una vivienda de uso turístico. Se requiere unanimidad. Un solo voto puede revocar la modificación de los estatutos.

¿Tienes dudas sobre qué tipo de licencias se requieren en determinadas obras en vivienda? ¿En cuáles se necesita la aprobación de los vecinos? No olvides asesorarte con tu Administrador de Fincas o en la administración correspondiente de tu localidad. También puedes leer más información en nuestro artículo: ¿Cómo hacer obras en mi vivienda y no morir en el intento?

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