Las reformas en las viviendas de cada propietario son una fuente de conflictos en todas las comunidades de vecinos, tanto por las molestias derivadas (ruido, suciedad, cortes de suministros…) como por la posible modificación de elementos comunes.
A continuación, vamos a presentar una serie de consejos para hacer más llevadera la convivencia mientras realizamos mejoras en nuestra vivienda:
1. Contar con los permisos pertinentes para realizar la obra:
Dependiendo del tipo de reforma que estemos pensando en realizar, deberemos contar con el permiso de una serie de personas y organismos:
• Reformas en el interior de la vivienda que no modifiquen elementos comunes:
La Ley de Propiedad Horizontal establece que tenemos obligación de comunicar al presidente de la Comunidad de Propietarios cualquier obra, como estas obras no alteran los elementos comunes ni la seguridad del edificio, la comunicación será meramente informativa.
⇒ Reformas sobre acabados e instalaciones: por ejemplo, cambiar el pavimento, lijar el parqué, cambiar azulejos, pintar el interior… Para ellas no se necesita permiso municipal.
⇒ Cambios en la distribución de la vivienda: Modificar tabiques y paredes para cambiar el número, el tamaño o la distribución de las distintas estancias de la casa. Para ellas se necesita obtener en el ayuntamiento una licencia de obra menor, además se deben cumplir los requisitos establecidos por el Código Técnico de la Edificación y volver a realizar una Cédula de Habitabilidad después de la obra.
• Reformas que modifican elementos comunes: estos elementos son: estructura, fachadas, terrazas, balcones, patios, paredes que lindan con el vestíbulo o instalaciones de la comunidad.
Para realizar estas obras se deberá obtener permiso de la comunidad de propietarios.
Dependiendo de la envergadura de la reforma y de cuáles sean los elementos afectados, se requerirán distintos acuerdos por parte del resto de propietarios para obtener el permiso.
⇒ Reformas que afectan a un elemento estructural: estos elementos son pilares, paredes maestras, forjado del suelo y techo, cubierta…
Para realizar esta obra necesitaremos una licencia de obra mayor en el ayuntamiento, además, por motivos de seguridad para realizar este tipo de reformas necesitaremos contar con un arquitecto.
⇒ Reformas que afectan a la fachada: si se modifica estéticamente la fachada del edificio, además de las licencias en el ayuntamiento y el permiso de la comunidad necesitaremos un permiso municipal.
Algunas de las reformas sobre la fachada más frecuentes son:
> Cerrar la terraza: Se necesita la aprobación en la junta de vecinos por mayoría de 3/5 partes.
> Instalar un aparato de aire acondicionado: Si no se requiere perforar la fachada, bastará con tener mayoría simple, en caso de que sea necesario realizar un orificio, se requerirá aprobación por más de las 3/5 partes.
> Abrir una nueva ventana en la fachada: esta obra deberá ser aceptada expresamente por cada uno de los propietarios del edificio.
⇒ Reformas que afectan a instalaciones del edificio (bajantes o conductos de ventilación): además del permiso de la comunidad de propietarios, necesitaremos contar con el permiso de los vecinos que se vean directamente afectados o a cuya vivienda haya que acceder para realizar la obra.
2. Informar a los vecinos y llegar a acuerdos:
Una vez que contemos con todas las licencias aprobadas y las tasas de impuestos abonadas, es recomendable informar a la comunidad de propietarios del inicio de las obras, también es aconsejable dejar un teléfono de contacto por si algún vecino sufre un contratiempo que le requiere ponerse en contacto con el responsable de la obra.
También es recomendable contar con una copia de la licencia de las obras y colocarla a la vista, por si algún vecino o la policía solicitasen su consulta.
3. Respetar los horarios de ruidos molestos:
Las normas varían según ayuntamientos y comunidades autónomas, en España la prohibición más extendida es desde las 21:00 pm hasta las 8:00 am en días laborales y de 21:00 pm a 9:30 am en fines de semana y festivos.
Sin embargo y aunque nos ajustemos a la normativa, algún vecino puede seguir sin tolerar el ruido de las obras de buen grado, en este caso recomendamos el diálogo, escuchar sus necesidades y valorar si podemos encontrar una solución que satisfaga a ambas partes.
Muchos vecinos con el fin de minimizar las molestias ocasionadas al resto de propietarios, eligen el verano para realizar sus reformas confiando en que una mayoría de habitantes del edificio se encuentre de vacaciones.
4. Uso del ascensor y otras zonas comunitarias:
Podemos usar el ascensor comunitario para transportar los materiales necesarios para realizar nuestras reformas o los escombros derivados de las mismas, ya que ninguna regulación lo impide. Eso sí, debemos respetar los límites de peso máximo.
Será responsabilidad del propietario cubrirlo para evitar su deterioro y limpiarlo tras su uso. Lo mismo es aplicable a otras zonas comunes como el portal, las escaleras, los descansillos...
Y ¿qué pasa si no tenemos permiso y nuestra obra afecta a elementos comunitarios?
En los casos en los que no ha habido notificación a la comunidad de propietarios y la reforma ha afectado a elementos comunes, las comunidades de propietarios disponen de 15 años para reclamar desde que conocieron los hechos, y podrán tomar acciones judiciales que exigirán al propietario una nueva obra para dejar los elementos afectados tal y como estaban haciéndose cargo económicamente de esta, o pagar a la comunidad una indemnización por daños y perjuicios.