¿Puedo transformar un local en vivienda? ¿Cómo convertirlo?


¿Puedo transformar un local en vivienda? ¿Cómo convertirlo?
Prevent Security Systems    08/05/2018

Lo primero que debemos tener en cuenta es que, aunque convertir un local en vivienda es una práctica relativamente habitual -ya que el suelo de un local es más barato que el de una vivienda…-, el uso de un local como vivienda es ilegal. Para poder habitarlo como tal, es necesario seguir una serie de complejos pasos y conseguir unos permisos para que éste pase a ser considerado vivienda.

Para convertirlo en vivienda, se hace necesaria la adaptación del local, lo que requiere una obra. Pero antes de eso, es necesario cumplir diferentes requisitos. El primero, como no, es contar con la aprobación de los propietarios, no solamente para la obra, sino para el cambio de uso. Por supuesto, hay que cerciorarse de que se pueden hacer más viviendas. Existe un límite de viviendas por hectárea y, si nuestra zona ha alcanzado este límite, no tendremos más opción que desistir. Para asuntos como la densidad de viviendas por hectáreas y otras normas a cumplir hay que pedir en el ayuntamiento correspondiente el Informe de Compatibilidad Urbanística que, como todo, nos dará los resultados previo pago.

Habiendo superado este primer trámite, deberemos comenzar el proceso de adaptación de la vivienda acorde a normativa. La obra deberá cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE) siendo los apartados que más problemas suelen causar los de Salubridad (HS) y Accesibilidad (SUA). Dado que las especificaciones que debe tener esta vivienda pueden variar según la comunidad de propietarios, lo mejor es contactar con un arquitecto que nos prepare el proyecto.

Por último, el ayuntamiento correspondiente deberá conceder las titulaciones específicas para poder usarla como vivienda. Estas son la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. En ambos casos se establecen los límites que debe superar la vivienda para ser habitable, aunque muchas comunidades autónomas han retirado la cédula de habitabilidad, que surgió en el año 1937 y suele considerarse anticuada.

No cuesta mucho consultarlo pero te dejamos aquí una lista con las comunidades autónomas en las que sigue vigente y en las que ya no es un documento necesario:

Andalucía: Suprimida (Decreto 283/1987, de 25 de noviembre)
Aragón: Suprimida (Decreto 60/2009, de 14 abril)
• Canarias: Vigente (Decreto 117/2006 de 1 de agosto)
• Cantabria: Vigente (Decreto 141/1991, de 22 agosto)
Castilla-la Mancha: Suprimida (Decreto 122/1988, de 3 de octubre)
Castilla y León: Suprimida (Decreto 147/2000, de 29 junio)
• Cataluña: Vigente (Decreto 141/2012, de 30 de octubre)
Comunidad de Madrid: En proceso de ser suprimida a día de hoy
• Comunidad Valenciana: Vigente (Decreto 161/1989 de 30 de octubre)
• Extremadura: Vigente (Decreto 113/2009, de 21 de mayo)
Galicia: Suprimida (Decreto 311/1992, de 12 noviembre)
• Islas Baleares: Vigente (Decreto 145/1997, de 21 de noviembre)
• La Rioja: Vigente con excepciones (Decreto 28/2013, de 13 de septiembre)
• Navarra: Vigente (Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo)
• País Vasco: Suprimida (Decreto 189/1997, de 29 de julio)
• Principado de Asturias: Vigente (Decreto 39/98, de 25 de junio)
• Murcia:  Vigente (Decreto número 86/2008, de 9 de mayo)

Haciendo un resumen para finalizar: se necesita la aprobación de los propietarios para el cambio de uso del local, el Informe de Compatibilidad Urbanística, hacer la obra superando las condiciones que se requieren y conseguir la titulación para entrar en ella. Una vez pasado por esto, el local pasará a ser considerado una vivienda más de la comunidad de propietarios.

2 Comentario(s)

  1. Se puede transformar una plaza de garage en trastero ?
    Me explico: El garage se diseñó hace unos 30 años, los coches de entonces no eran tan grandes como los actuales, por lo general y ahora hay unas plazas que son de muy difícil acceso y los actuales propietarios han planteado su transformación en trasteros.
    Los tabiques serían de tipo "pladur". De no poder instalar tabiques para cerramiento, sería factible colocar casetas del tipo "jardinero" ?
    Gracias.

  2. Que sucedería en una Comunidad que tiene Locales y Viviendas y en las Normas de Comunidad, los Locales tienen unos derechos y obligaciones distintos e independientes de las Viviendas, como entre otros el uso de una plaza Semi-pública, con las cuotas de mantenimiento de esta plaza. Mientras que las Viviendas tienen el uso de la PISCINA, cuyo coste en su momento se tendría en cuenta a la hora de calcular el precio y ahora se tiene en cuenta a la hora de la las cuotas participativas, por su uso y mantenimiento de la misma. Por supuesto, los locales ni tienen derecho al uso de la Piscina ni participan en el mantenimiento de la misma.
    ¿Cómo puede un Ayuntamiento, autorizar dicho cambio, sin tener en cuenta a la Comunidad de Propietarios y poner en riesgo su "convivencia" establecida y regulada con anterioridad, por unas Normas de Comunidad y unas cuotas participativas aprobadas en primer lugar por el arquitecto del proyecto, que sabe los usos para los que hizo el proyecto y refrendadas después por la Comunidad de Propietarios al comprar el Local ó Vivienda? ¿Cual sería la solución a ésta situación?

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