En algunas comunidades de vecinos nos encontramos que, además de las viviendas, existen dentro de la finca locales dedicados a actividades comerciales. Especialmente en los bajos del edificio. ¿Deben estos propietarios pagar los gastos derivados de la comunidad de propietarios?
Lo más lógico sería pensar que sí, pero existen casos en los que éstos no tienen acceso directo a la comunidad de propietarios ni disfrutan de servicios, por ejemplo, como el ascensor. ¿Deberían pagar de igual forma?
¿Los locales comerciales pagan comunidad?
La respuesta es en principio sí. Pero puede darse el caso de que estén exentos de los gastos, ya sea en su totalidad o en parte.
Según indica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9:
“ 1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Como bien dice, todos los propietarios, sin distinción entre viviendas o locales, deben abonar sus cuotas.
Para estar exentos de pago, tenemos que destacar la siguiente parte: "a lo especialmente establecido…. Si en el Título Constitutivo se especifica que estos no deben pagar, podrán no pagar.
Todo esto viene especificado en el Artículo 5 de esta misma ley:
“(…) En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
De la misma forma si así queda especificado en los estatutos también quedarán exentos. Por último, a través de una Junta de Propietarios y por unanimidad, se puede llegar a este mismo resultado. Pero… ¿qué pasa cuando queremos revocar esto?
Es posible que la promotora elaborara el Título Constitutivo con esa cláusula. En el momento que los propietarios se vayan estableciendo en la finca, se repartan los gastos y se presenten las cuentas, se den cuenta de que estos locales no pagan (lo que supone un incremento a todos los propietarios) o simplemente que llegue un nuevo propietario y no quiera que esto sea así... existe la posibilidad de revocarlo.
Para encontrar la solución a este problema tenemos que ir al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Siendo así, la forma correcta de revocar esta cláusula es mediante una Junta de Propietarios. Pero requiere el voto favorable por unanimidad, por lo que resulta realmente complicado. Así que, como consejo, siempre hay que tener en mente el Título Constitutivo de nuestra Comunidad de Propietarios así como los Estatutos.
¿Es obligatorio que los locales paguen el seguro de la comunidad?
No, no es obligatorio que los locales paguen el seguro de la comunidad de propietarios de manera automática. La obligación de contribuir al pago del seguro depende de diversos factores, como lo establecido en los estatutos y la legislación local vigente.
Por lo general, los propietarios de locales comerciales en un edificio pueden estar exentos de pagar el seguro de la comunidad si así se acuerda en una junta de propietarios y se especifica en los estatutos de la comunidad. Esto podría deberse a que los locales no se benefician de ciertos servicios comunes, como la limpieza de las zonas comunes o el mantenimiento de jardines, que suelen estar cubiertos por el seguro de la comunidad.
Es importante destacar que, en caso de que los locales comerciales estén exentos de pagar el seguro, todavía pueden ser responsables de contribuir a otros gastos comunes, como la reparación de la estructura del edificio o la instalación de ascensores, si estos benefician a sus propiedades.
¿Un local convertido en vivienda paga comunidad?
La obligación de un local convertido en vivienda de pagar la comunidad de propietarios depende de diversos factores, incluyendo la legislación local y las decisiones tomadas por la comunidad en la que se encuentra.
En muchos casos, cuando un local comercial se transforma en una vivienda, el propietario deberá participar en los gastos comunes de la comunidad, como el mantenimiento de áreas comunes, el seguro del edificio y otros servicios compartidos. Esto se debe a que, en esencia, una vez convertido en vivienda, el propietario se convierte en un miembro de la comunidad de propietarios y tiene los mismos derechos y obligaciones que los demás propietarios.
Sin embargo, es importante destacar que las normativas y reglamentos pueden variar según la ubicación geográfica y el tipo de propiedad, por lo que es fundamental consultar con el administrador para obtener información específica sobre cada situación particular. En cualquier caso, es crucial estar al tanto de las normativas y acuerdos de la comunidad para evitar problemas futuros y asegurarse de cumplir con las obligaciones financieras correspondientes.
Otro motivo más para que las fincas que no tengan un administrador busquen uno.