Aunque gradualmente vayamos recuperando la normalidad, con la supresión de las limitaciones horarias en la restauración y la posibilidad de ocupación del aforo completo en espectáculos o comercios, la obligatoriedad de la celebración de las Juntas de Propietarios sigue suprimida hasta enero de 2022 según el Real decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, en el que también se regula la celebración de las juntas telemáticas.
Con el inicio del otoño, la vuelta al cole, y el regreso de los vecinos que se encontraban de vacaciones a sus viviendas habituales, esta época del año es la elegida por muchas Comunidades de Propietarios para la celebración de las Juntas de Propietarios, de manera presencial, o en su nueva modalidad telemática.
¿Qué es la Junta de Propietarios?
La Junta de propietarios es el órgano superior de la Comunidad de propietarios y la integran todos los propietarios de viviendas, garajes, trasteros, locales…del inmueble.
Mientras que cada propietario de la comunidad podrá decidir unilateralmente sobre su vivienda o propiedad, las decisiones que afecten a zonas o elementos comunes (incluidas las que implican una modificación sustancial de aquellos que se encuentran en la vivienda como fachada, bajantes u otros elementos estructurales) deberán ser tomadas por la Junta de Propietarios mediante acuerdos por parte de sus integrantes.
Estos acuerdos se tomarán por medio de votaciones, en las que se tendrá en cuenta no sólo el número de propietarios sino también sus cuotas de participación.
Las cuotas de participación son los porcentajes que cada uno de los elementos privativos de la Comunidad representan del total del edificio. El voto de los propietarios que posean mayores cuotas de participación tendrá mayor peso sobre las decisiones tomadas por votación en la Junta de Propietarios
La Junta de propietarios deberá reunirse al menos una vez al año, para convocar a la Junta de Propietarios hará falta la citación del presidente o la petición del 25% de propietarios que a su vez posean el 25% de las cuotas de participación.
Las funciones de la Junta de Propietarios que establece la Ley de Propiedad Horizontal son:
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Nombrar o renovar a los diferentes cargos de la Comunidad de Propietarios.
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Destituir a estos cargos en caso de ser necesario.
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Aprobar las cuentas de la Comunidad del año anterior.
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Aprobar los presupuestos para las obras y labores de mantenimiento necesarias para garantizar el buen mantenimiento del edificio y los servicios necesarios.
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Establecer o modificar el Reglamento de Régimen Interno de la Comunidad.
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Decidir los nuevos elementos o servicios para el uso o la comodidad de los vecinos (como instalar cámaras de videovigilancia en distintas zonas de la Comunidad de Propietarios para incrementar su seguridad)
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Decidir dar un nuevo uso o buscar nuevas formas de aprovechar las zonas comunes de la Comunidad de propietarios.
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Aprobar obras de los propietarios en sus viviendas si éstas modificarán algún elemento común o estructural en la Comunidad de Propietarios.
Órganos de Gobierno de la Junta de Propietarios:
Además de la propia Junta de propietarios, la Ley 49/1960 del 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, establece en su artículo 13, que debe haber al menos otros 3 órganos de gobierno, el presidente, el secretario y el Administrador de Fincas:
El presidente de la Comunidad de Propietarios:
Es el representante legal de la comunidad de Propietarios, y deberá ser titular de una vivienda del edificio. Este cargo se designa por votación, sorteo o rotación del cargo, según establezcan los estatutos de la Comunidad.
El cargo de presidente se renueva cada año, vencido este periodo la Junta de Propietarios deberá darle relevo. El nombramiento es obligatorio, la persona designada sólo podrá solicitar su relevo por vía judicial, bajo algunos supuestos de peso.
Las funciones del presidente de la Comunidad son:
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Convocar la Junta de Propietarios Ordinaria al menos una vez al año, presidiendo y moderando estas reuniones.
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Convocar las Juntas Extraordinarias si surgen temas en la Comunidad de Propietarios en caso de que surja la necesidad de decidir sobre cuestiones que por su urgencia no puedan aplazarse hasta la siguiente Junta Ordinaria.
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Defender los intereses de la Comunidad de Propietarios y hacer cumplir los acuerdos adoptados en la Junta.
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Representar a la Comunidad cuando ésta deba relacionarse externamente (por ejemplo, representar a la Comunidad en caso de haber un juicio.
El vicepresidente:
No es obligatorio que la Comunidad de Propietarios cuente con un vicepresidente, la función de este cargo es sustituir al presidente si éste se ausenta o encuentra incapacitado, su nombramiento se hará del mismo modo que el del presidente y atendiendo a las normas de Régimen interno de cada comunidad. La Junta de Propietarios tiene la capacidad de asignarle otras funciones.
El secretario:
En caso de que los Estatutos de la Comunidad no recojan la existencia de esta figura, deberá ser presidente el que cumpla sus funciones. En caso de que sí lo recoja, podrá designarse al Administrador de Fincas como secretario, para centralizar las funciones, u otro vecino del edificio.
Las funciones del secretario serán:
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Custodiar los libros de actas de la Junta de Propietarios durante al menos 5 años, así como otros documentos de la Comunidad, poniéndolos a disposición de los Propietarios si éstos los requieren.
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Registrar los cambios de titularidad de las viviendas o zonas privativas del edificio.
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Hacer llegar a los propietarios las citaciones y notificaciones propias de la Comunidad de Vecinos.
El Administrador de Fincas:
Sus funciones pueden recaer sobre el presidente o cualquier propietario que esté cualificado, pero es preferible que las desempeñe un profesional con una formación reconocida, además, la Junta de propietarios podrá determinar las funciones y obligaciones que quiere que recaigan sobre él. Entre sus funciones están:
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Controlar la contabilidad de la Comunidad de Propietarios, los presupuestos anuales y los gastos.
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Gestionar y cobrar los Recibos de las cuotas ordinarias o extraordinarias que deben pagar los propietarios de la comunidad.
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Encargarse de hacer llegar las convocatorias de las Juntas Ordinarias o Extraordinarias a todos los Propietarios, así como asistir personalmente a las mismas.
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Redactar y enviar las circulares o notificaciones que sea necesario remitir tanto a los Propietarios como a los organismos oficiales, entidades privadas o proveedores.
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Contratar o sustituir los servicios o suministros necesarios para el funcionamiento del edificio y acordados por la Junta de propietarios, y recopilación de presupuestos de distintos proveedores.
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Tramitar de averías y siniestros a través de los distintos servicios técnicos, así como su seguimiento de forma complementaria al de la Compañía de Seguros.
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Asesorar a la Comunidad de Propietarios en cuestiones legales, como Ley de Propiedad Horizontal o Ley Orgánica de Protección de Datos.
Tras la situación generada por la pandemia que ha obligado a suspender o aplazar las juntas ordinarias desde marzo de 2020, las nuevas Juntas convocadas presentarán nuevos retos y situaciones inusuales para las Comunidades de Propietarios, como cargos que no se han podido renovar o temas que se han tenido que dejar aparcados o que han sido tratados de forma urgente mediante Juntas Virtuales.
Por eso es especialmente importante tener claros cuáles son los Órganos de Gobierno en la Comunidad de Propietarios y hasta donde alcanzan sus funciones y responsabilidades, pero también ser comprensivos y flexibles.