Vivir en comunidad tiene sus derechos, pero también sus obligaciones, sus servidumbres, como queda reflejado en los estatutos de dicha comunidad y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Entre los derechos, está el pago de los gastos de comunidad, que se conocen también como gastos de escalera, en los cuales no se incluyen las derramas puntuales que puedan sobrevenir. Los gastos de escalera de una comunidad comprenden las facturas de luz, agua, limpieza, las cuotas de mantenimiento del ascensor… También, con ese dinero acumulado por las cuotas de todos los vecinos, se hace frente a las reparaciones que la comunidad necesite.
Es decir, los gastos de escalera incluyen también el mantenimiento general del edificio, y el pago a los gremios que se encarguen de las reparaciones eléctricas, trabajos de albañilería, cambios de cerradura, encargo de nuevos buzones, mobiliario si lo hay y, claro está, el salario del portero o conserje, si lo hay, así como las nóminas de los vigilantes de seguridad videovigilancia -> y gastos derivados de los sistemas de videovigilancia .
No olvidemos que gastos de escalera se emplea como sinónimo de gastos de comunidad y ahí están incluidos todas las partidas. Si bien un bloque, en su versión más básica, solo generaba esos “gastos de escalera”, es decir, la limpieza y cambiar alguna que otra bombilla, con el tiempo y la generación de nuevos servicios y beneficios para la vida en comunidad, las partidas se han ampliado, tanto que resulta algo “obsoleto” hablar de “gastos de escalera”.
¿El bajo debe pagar gastos de escalera? ¿Y del ascensor?
Sí. Además de que hacen uso del portal, el rellano, la puerta de entrada, los buzones y otros servicios e instalaciones de la finca, al formar parte de la comunidad están obligados por ley a acarrear con los gastos que la misma ocasiona.
Si bien en casos como la instalación de un ascensor puede hacer que parezca injusto que tengan que abonar una derrama extraordinaria por un bien que no van a utilizar, en otras ocasiones serán otros vecinos los que paguen por reparaciones que no les atañen.
Es el caso de los bajos que, por su condición a pie de calle, acusan problemas de humedad y daños en sus paredes. Gastos y reparaciones que asumen vecinos que, por vivir en pisos altos, no cuentan con esas servidumbres. De ahí que el pago socializado de las cuotas sea la mejor garantía para evitar agravios comparativos y para una gestión más eficaz de las necesidad de una comunidad. Quien adquiere un bajo como propietario debe saberlo en el momento de firmar las escrituras de compra.
No obstante, la ley puede variar en cada comunidad autónoma, y sí pueden darse casos de que bajos que no paguen la cuota de derrama para la instalación del ascensor, incluso vecinos que no lo hagan, tras la votación pertinente, y su uso y disfrute se restrinja a aquellos que abonaron los importes. Estos vecinos contarían con una llave para hacer un uso personal del ascensor, quedando limitado a los demás.
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Aunque la Ley de Propiedad Horizontal dice que todos los vecinos están obligados a hacer frente, con sus contribuciones, a los gastos de mantenimiento y mejora del edificio, entre los cuales se encontraría la instalación del ascensor.
Para hacer un reparto parcial de esos gastos, conviene llegar a un acuerdo entre todos los vecinos basado en cuotas de participación. Así, cada cual pagará en función de determinadas variables, normalmente relacionadas con el grado de incidencia que tenga tal reforma en uno u otro vecino. Por ejemplo, un revestimiento de fachada para aquellos pisos más expuestos a las inclemencias del tiempo.
¿Todos los vecinos pagan los mismos gastos de comunidad?
Como hemos comentado en el párrafo anterior, dependerá de cada finca y de lo que contemplen los estatutos. Si se ha optado por un reparto de los gastos a partes iguales, cada vecino aportará una cuota idéntica, pero sí se decidió en junta optar por cuotas de participación, las aportaciones serán distintas.
Esto puede darse en comunidades en que cada piso tenga sus propias peculiaridades, como más metros de rellano, de terrazas asociadas a las zonas comunes, o incluso de necesidades energéticas. No obstante, las diferencias deben ser muy acusadas para que los administradores de fincas vean con buenos ojos estas cuotas de participación.
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¿Y los locales comerciales?
En cuanto que un local comercial está vinculado a un edificio y por tanto forma parte de él, están obligados también a pagar comunidad de vecinos o gastos de escalera. Puede resultar extraño, pues parece evidente que no usarán dicha escalera, ni el ascensor (más información sobre este tema aquí), pero así queda reflejado en la Ley de Propiedad Horizontal.
Se entiende también como un activo que pertenece a los propietarios, o al titular particular y que, al pasar al régimen de arrendamiento, contribuye también a afrontar los gastos comunes.
