¿Puedo segregar en dos mi vivienda?


¿Puedo segregar en dos mi vivienda?
Prevent Security Systems    27/09/2018

Hace unos días, nos levantábamos con la noticia del alto crecimiento de los locales comerciales convertidos en viviendas en el centro de Madrid. Los datos del Ayuntamiento confirman la tendencia que se ha disparado desde el año 2014, una práctica compleja pero realmente rentable (se estima que el local incrementaría entre un 30% y un 40% su valor) y sobre la que hace unos meses escribíamos, explicando cómo transformar un local en vivienda

El sector inmobiliario está cambiando muy rápido y también las necesidades de propietarios e inquilinos. La proliferación de los pisos turísticos y el alto precio del alquiler, ha provocado que muchos propietarios se decidan por dividir en dos o más partes su vivienda para conseguir una mayor rentabilidad, basta con ver la alta oferta de “minipisos” en el centro de las grandes capitales para confirmar esta tendencia.

Pero el alquiler no es la única causa que motiva a los propietarios a dividir la vivienda. En los casos de divorcio, muchas parejas deciden dividir en dos la vivienda para hacer vidas independientes, e incluso en algunas ocasiones, se deciden por esta opción para que un hijo pueda emanciparse. 

Ahora bien, aunque sea una práctica muy extendida como la de convertir locales comerciales en viviendas, también tiene su complejidad… os explicamos cuáles son los requisitos y pasos legales que debemos seguir para segregar nuestra vivienda:

Condiciones mínimas de habitabilidad
La vivienda debe ser lo suficientemente grande para que una vez dividida, sus partes tengan la superficie mínima de habitabilidad que establece la ley. Podemos encontrar legislación estatal, autonómica e incluso municipal al respecto. Debemos tener en cuenta la superficie útil interior que va a tever cada una de las divisiones. La normativa urbanística municipal no sólo exige un mínimo de superficie habitable, también otros requisitos como accesos, condiciones de ventilación e iluminación natural, equipamiento y sistema eléctrico etc.

Viabilidad de la obra
Debemos tener muy presente la dificultad de la obra, en algunas ocasiones la división resultará técnicamente inviable por la posición de las bajantes, apertura de ventanas, acceso independiente etc. 

Consultar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
Lo primero que debemos comprobar antes de afrontar la obra es si no es una práctica prohibida en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohíben expresamente esta práctica, no podremos afrontar la obra salvo que se modifiquen los Estatutos. La modificación de Estatutos requiere la unanimidad de los propietarios, por lo que cualquier cambio resulta sumamente complicado.

Aprobación de la obra en Junta de Propietarios
Si no está recogida la prohibición en los Estatutos, deberemos contar con la aprobación de al menos tres quintas partes de los propietarios.

Elaboración del proyecto por parte de arquitecto
Una vez tengamos el consentimiento de la Junta de Propietarios, será necesario un proyecto de ejecución que cumpla con el Código Técnico de Edificación y que incluya planos, presupuesto etc. Una vez dispongamos del proyecto, se deberá presentar al Ayuntamiento junto al permiso de la Comunidad de Propietarios.

Licencia administrativa
Si tras presentar el proyecto el Ayuntamiento lo ve factible y cuenta con el informe favorable de la Consejería de Vivienda, nos concederá la licencia de obra mayor (previo pago de las tasas correspondientes) y podremos proceder a la obra.

Escritura y registro de las nuevas viviendas
Tras la obra, dispondremos de dos viviendas independientes, por lo que necesitaremos dos escrituras independientes. Deberemos ir al notario a obtener a las escrituras y al Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción. Ambos procesos previo pago de las tasas que corresponda.

Redistribución de las cuotas vecinales
Al disponer de dos nuevas viviendas, los coeficientes de propiedad y cuotas de participación cambiarán, por lo que se deberán calcular los nuevos porcentajes según la superficie de las nuevas viviendas.

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