¿Cuándo y cómo pueden impugnarse las actas de una Junta de Vecinos?


¿Cuándo y cómo pueden impugnarse las actas de una Junta de Vecinos?
Paula Díaz - Asesora legal de Prevent Security Systems    14/05/2020

Aunque no es habitual, a veces es necesaria la impugnación de actas de comunidad de propietarios después de una junta de vecinos. Sin embargo, lo que sí ocurre más a menudo es que los vecinos desconocen cómo funciona este mecanismo.

Qué implica la impugnación de actas de comunidad de propietarios

La palabra “impugnación” es la que más quebraderos de cabeza da tanto a Administradores como a todo proveedor que trabaje con Comunidades de Propietarios.

Las decisiones que rigen la vida de la Comunidad de propietarios han de ser sometidas a la Junta que estos mismos han designado. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica qué quorum es necesario para que se lleven adelante. Sin embargo, estos acuerdos pueden impugnarse,

¿Puede impugnarse cualquier tipo de acuerdo?

No, la verdad es que para ello el art 18 LPH es bastante taxativo y sólo recoge los siguientes supuestos: Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales:

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios.
  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Esta lista tan esclarecedora, en la práctica resulta un poco más compleja.

Si esto no fuera suficiente, el comunero que quiera impugnar el acuerdo debe reunir a la vez otros requisitos. Es de vital importancia conocer qué es lo que hizo él comunero, en la votación de ese acuerdo

Un comunero sólo podrá impugnar un acuerdo si:
  1. Votó en contra de ese acuerdo, lo que comúnmente se llama salvar el voto, y así quede reflejado en el acta.
  2. No ha acudido a la Junta.
  3. Habiendo acudido, de manera injusta le han privado del voto. Aquí viene a colación aquellos propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas por la Comunidad, puesto que hay que dejar claro que se les priva el derecho de votar, que no de opinar por esos impagos.

Si días antes de que se vaya a celebrar la Junta, el propietario que no estaba al corriente del pago procede a cancelar la totalidad de la deuda y comunica al Administrador de fincas, a través de medio fehaciente, que se ha procedido a la cancelación de la deuda y remite el correspondiente justificante de pago de esta. Éste procederá a modificar, si es necesario, el orden del día de la reunión, y su voto será tenido en cuenta.

Análisis de las diferentes variables de una impugnación de actas

¿Rige igual para los acuerdos que requieren unanimidad y mayorías cualificadas?

La verdad es que no, aquellos Propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, que no manifiesten su discrepancia, mediante comunicación fehaciente a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, en el plazo de 30 días naturales se entenderá con su silencio que están de acuerdo con lo votado por lo que computarán como favorable para la aprobación del acuerdo

¿Qué se entiende por mayorías cualificadas?

El artículo 17.3. LPH recoge que será necesaria el quorum de las tres quinta partes de los propietarios, que a la vez representan las tres quintas partes de las cuotas de participación para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. También se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico en el inmueble.

El plazo para impugnar los acuerdos nos lo da el artículo 18.3. LPH que nos indica que caducará la acción para llevar a cabo la impugnación a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes se sigue el procedimiento establecido en el artículo 9.

¿Puedo impugnar el acuerdo mostrando mi disconformidad en el acta? ¿O escribiendo a la Junta de Gobierno?

Nada más lejos de la realidad, la impugnación de actas sólo será válida si es llevada a Juicio como así establece La Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 249.1.8

Por lo tanto, para llevar a cabo la impugnación será necesario contratar los servicios de un abogado especializado en propiedad horizontal, para que estudie el caso, pagar llegado el momento el honorarios del procurador….y un largo etc., por lo que no son muchos los propietarios que terminan llevando a cabo la acción.

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