¿Tienen que participar los propietarios de las plazas de garaje en los gastos de la finca?


¿Tienen que participar los propietarios de las plazas de garaje en los gastos de la finca?
José Manuel García - Administrador de Fincas (Fincas Chicote)    20/11/2019

Es muy habitual que los propietarios de un garaje comunitario pregunten al Administrador de Fincas cuando se está analizando el estado de cuentas del ejercicio, por qué el garaje tiene que participar en los gastos del edificio superior.

Normalmente, esta pregunta la suelen realizar los propietarios de plazas de garaje que no viven en el edificio, más que los que sí que viven en el mismo.

Para poder explicarlo, debemos entender las siguientes cuestiones:

1. Un garaje, aunque suele ser una comunidad de propietarios o subcomunidad en sí misma, forma parte de un edificio.

2. Se trata de un departamento más del mismo situado en los sótanos.

3. La diferencia con respecto a un local o vivienda es que estos suelen tener uno o dos propietarios, y un garaje tiene bastantes más propietarios.

4. Un garaje tiene un coeficiente o cuota de participación con respecto al edificio del que forma parte.

5. Este coeficiente sirve como módulo para el reparto de los gastos comunitarios.

Vamos a hacer hincapié en el apartado 4) que es el motivo de este artículo.

Tanto la Ley de Propiedad Horizontal nacional como el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña determinan que todos los departamentos que integran una Comunidad de Propietarios tienen una cuota de participación y que esta sirve como módulo para el reparto proporcional de los gastos comunes.

Por lo tanto, un garaje, como parte integrante de la Comunidad de Propietarios Finca, tiene una cuota de participación y en base a la misma, tiene que participar en los gastos comunes. No obstante, debemos tener especial atención a los siguientes aspectos:

≈ La escritura de obra nueva y división horizontal del edificio y más concretamente, a las posibles cláusulas que puedan existir al final de esta.

≈ Los estatutos registrales si los hubiere.

≈ Los acuerdos adoptados en las actas de la Comunidad de Propietarios finca relacionados con el sistema de reparto de gastos comunes

En habitual que en la escritura de obra nueva y división horizontal figuren al final una serie de cláusulas que matizan y concretan cuestiones relativas al edificio y especialmente, sobre el reparto de gastos.

En estas cláusulas se suele especificar cómo debe ser el reparto de gastos y posibles exclusiones a los mismos.

El garaje y sus propietarios deberán estar atentos a estas cláusulas y su correcta aplicación.

En relación con los estatutos, si estos existen, también es muy posible que exista algún artículo donde se refleje el sistema de reparto de gastos.

Igualmente, el garaje deberá prestar atención al contenido de los estatutos.

Y respecto a los acuerdos adoptados en las actas de la comunidad finca, es muy habitual que en la primera acta de constitución de la comunidad se concrete el sistema de reparto de gastos del edificio y, por ende, la afectación al garaje como departamento integrante del mismo.

Este sistema de reparto de gastos inicialmente se debe atener a las leyes existentes, a la escritura de obra nueva y a los estatutos, si los hubiere.

No obstante, es muy factible que los propietarios adopten acuerdos al respecto del sistema de reparto de gastos que no sean contrarios a lo indicado anteriormente y que sean perfectamente válidos.

Por ejemplo, y aunque el garaje no tenga exclusión alguna en cláusulas de la escritura de obra nueva y/o estatutos en lo relacionado con el reparto de gastos, posiblemente se le excluya de los gastos del interior de la escalera como luz, ascensor, limpieza, etc., salvo que este tenga acceso al ascensor o al vestíbulo de la finca como salida peatonal.

Finalmente, se debe destacar que hay un tipo de gastos en los que el garaje tiene que participar obligatoriamente y son los gastos de tipo estructural, tales como la rehabilitación o reparación de fachadas, cubiertas, terrazas, patios, etc.

Es obligación de los Administradores de Fincas hacer comprender estos términos a los propietarios de los garajes que, aunque puede ser difícil de entrada, con una correcta explicación debe ser perfectamente entendible.

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