¿Cómo, cuándo, quién, y por qué se puede impugnar un acuerdo adoptado en la Junta de propietarios/as de la comunidad?


¿Cómo, cuándo, quién, y por qué se puede impugnar un acuerdo adoptado en la Junta de propietarios/as de la comunidad?
Jesús Grau - administración de fincas Finques Feliu    06/10/2020

Para defender tus derechos es vital saber el ámbito en que se deben ejercer.

Para empezar, conozcamos la Junta de la comunidad de propietarios/as: quién la forma, cuál es su función y cómo se convoca.

La Junta está integrada por todos los propietarios/as de los elementos privativos. Dicho órgano se debe reunir como mínimo una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto. La convocatoria debe seguir los pasos que comunidadhorizontal.com enumera aquí.

El enorme poder de la Junta radica en su facultad para votar y, en su caso, aprobar acuerdos que, una vez constan en acta, vinculan legalmente a toda la comunidad. Dichos acuerdos impulsan -y desbloquean- actuaciones de todo tipo. Sin embargo, de inmediato se suscita un interrogante: ¿Se puede impugnar un acuerdo ya aprobado? Sí, hoy lo veremos.

Para contestar a esta pregunta, nuestra fuente de Derecho será la Ley de Propiedad Horizontal vigente en toda España salvo en Cataluña (donde rige el Codi Civil Català, que no trataremos). En adelante, cuando nos refiramos a dicha ley lo haremos por su acrónimo LPH.

Lo primero a aclarar es que, para poder impugnar un acuerdo ya adoptado, se debe ser un/a propietario/a al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (dicho requisito es válido excepto en el artículo 9 de la LPH que es el referente al establecimiento o alteración de las cuotas de participación). Sin embargo, este derecho no lo puede ejercer toda persona que resida en una comunidad de propietarios: los inquilinos/as no lo tienen.  La impugnación persigue dejar sin efecto aquello acordado por la Junta. Habida cuenta de la gravedad del efecto que se deriva de ella, el proceso debe seguir escrupulosamente lo establecido por la LPH en su artículo 18.

Según el citado artículo, el acuerdo se podrá impugnar “ante los tribunales de justicia hasta un máximo de tres meses después de la adopción del mismo. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9”.
Las personas legitimadas para impugnar acuerdos ya tomados (evidentemente no se pueden impugnar acuerdos no efectivos al no existir de iure) son “los propietarios/as que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”.

Las causas que habilitan a propietarios/as para ejercer la acción estudiada son tres:

  1. “Cuando (los acuerdos aprobados) sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios”. Nótese que el legislador establece no únicamente que sean contrarios a la ley sino que también considera los estatutos de la comunidad de propietarios como un texto “constitucional” de la misma. No en vano, cualquier comunidad debe contar con ellos.
  2. “Cuando (los acuerdos aprobados) resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad (...)”. Esto es primordial, aunque todos los propietarios/as votasen contra un único/a propietario, su “super mayoría” no les habilitaría a tomar acuerdos pensando en su interés o cualquier enriquecimiento.
  3. “Cuando (los acuerdos aprobados) supongan un grave perjuicio para algún propietario/a que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”. En la línea de la anterior restricción se limita el poder de la comunidad: bajo ningún concepto se debe “forzar” el Derecho.

El último punto del artículo 18 de la LPH a menudo se olvida: “la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios”. Es pues totalmente incorrecto deducir que la mera impugnación anule ipso facto el contenido del acuerdo llevado ante la justicia.

Dado que Prevent trabaja para su seguridad, queremos cerrar el artículo haciendo referencia a la instalación de cámaras de video vigilancia en Comunidades de Propietarios/as previa autorización de la Junta con 3/5 partes de los votos afirmativos. Para todo lo que se refiere a registro de imágenes hay que tener en mente que: "la imagen de una persona en la medida que identifique o pueda identificar a la misma constituye un dato de carácter personal. Por consiguiente, su tratamiento debe ajustarse a la normativa de protección de datos”.

Si quieres saber cómo instalar todo el sistema de videovigilancia sin problemas, os facilitamos en el siguiente enlace la Guía de la Asociación Española de Protección de Datos que recoge este punto entre las páginas 35 a 39.

Esperamos que este artículo os haya sido de ayuda, ¡no dudéis en compartirlo con vuestros contactos!

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