¿Existe un importe mínimo para poder reclamar a un propietario moroso?


¿Existe un importe mínimo para poder reclamar a un propietario moroso?
Prevent Security Systems    08/08/2018

“La deuda es demasiado pequeña, no podemos denunciar”, “Ha pagado parte de la deuda por lo que ya no podemos llevarle a juicio”… son frases que he llegado a escuchar en Junta de Propietarios cuando se decide qué hacer frente a un propietario moroso. El desconocimiento de la legislación por parte del resto de propietarios y procesos poco ágiles, son fieles aliados de los morosos… Cuando un propietario tiene una deuda con la Comunidad de Propietarios, siempre surge la recurrente duda de a partir de qué cantidad podemos denunciar. Hoy daremos respuesta a esta cuestión.

Antes de aventurarnos con la “caza de brujas” en la Comunidad de Propietarios, debemos informar al propietario moroso de su deuda y estudiar los motivos del impago. En ocasiones, la intención es pagar religiosamente los recibos, pero un cambio de cuenta o un error en el proceso puede motivar la devolución de los recibos por parte del banco. Por lo tanto, antes de emprender cualquier acción legal contra un propietario debemos optar por el diálogo. Agotada esta vía, el siguiente paso es poner en marcha un procedimiento monitorio, el proceso más ágil y efectivo (judicialmente hablando) para reclamar una deuda.

Este procedimiento para reclamar las cuotas impagadas, se encuentra recogido en el Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.


* Este artículo hace mención al Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se desarrollan las obligaciones a las que debe hacer frente el propietario de la vivienda, entre las que se encuentran -en función de su cuota de participación- la contribución a los gastos comunes de la comunidad (luz, agua, limpieza…) además de los gastos extraordinarios y la contribución al fondo de reserva. 

Legalmente no existe ningún importe mínimo de deuda para iniciar una reclamación en proceso monitorio por la reclamación de cuotas de comunidad a un propietario moroso, ahora bien, es recomendable que la deuda alcance un volumen mínimo para poder compensar los gastos iniciales que va a tener que soportar la Comunidad de Propietarios.

El Artículo 812 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil recoge los casos en que procede el proceso monitorio:

1. Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:

1.ª Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.

2.ª Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.


Para la reclamación inicial, no será necesario abogado y procurador, aunque puede resultar recomendable.

Los pasos que la Comunidad de Propietarios deberá llevar a cabo en el procedimiento monitorio son los siguientes:

- Solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el moroso es el propietario de la vivienda.

- Certificar y aprobar la liquidación deuda con la comunidad, su cuantía y su deudor en Junta de Propietarios. En el acta deberá constar toda esta información.

- Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios a todos los propietarios (incluido el deudor).

-Reclamar ante el juzgado la deuda del propietario.

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