Elección de presidente en la comunidad de propietarios


Elección de presidente en la comunidad de propietarios
José Manuel García - Administrador de Fincas (Fincas Chicote)    15/01/2020

La elección del cargo de presidente de la comunidad de propietarios suele convertirse, a veces, en uno de los puntos conflictivos a tratar en una reunión.

En apariencia, parece un punto fácil de resolver en la Junta de Propietarios, pero en muchas ocasiones, no suele ser así...

Veamos qué dice al respecto del cargo de presidente de la comunidad de propietarios, tanto la ley de propiedad horizontal en Cataluña como en el resto de España.

Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña
Aquí la ley de propiedad horizontal nos dice que:

1) El cargo de presidente de la comunidad de propietarios debe ser ejercido por un propietario.
2) Es elegido por la Junta de propietarios
3) El cargo de presidente dura un año o hasta la siguiente reunión
4) Es obligatorio ejercer el cargo de presidente, aunque la Junta de propietarios puede aceptar una excusa para no ejercer el cargo que este fundamentada
5) Se nombra, si no hay candidatos, por turno rotatorio o por sorteo entre los propietarios que no han ejercido el cargo

Ley de Propiedad Horizontal resto de España
En este caso la ley de propiedad horizontal indica:
1) El cargo de presidente de la comunidad de propietarios también debe ser ejercido por un propietario.
2) También es elegido por la Junta de propietarios
3) El cargo de presidente dura un año.
4) Es obligatorio ejercer el cargo de presidente. No obstante, el propietario designado podrá solicitar su relevo ante el juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, debiendo alegar las razones que le impidan ejercer el cargo.
5) Se nombra mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo

Vamos a analizar lo que dicen ambas legislaciones y qué similitudes y diferencias hay:

Similitudes
⇒ El cargo de presidente de la comunidad de propietarios debe ser obligatoriamente ejercido por un propietario
→ Propietario = titular registral
→ Esto excluye cualquier otro miembro del departamento que no sea titular registral
→ No puede delegar su representación en nadie
⇒ Es elegido por la Junta de Propietarios
⇒ El cargo de presidente dura un año
⇒ Es obligatorio ejercer el cargo de presidente

Diferencias
⇒ En Cataluña el cargo de presidente dura un año o hasta que se realice la siguiente reunión.
⇒ En el resto de España indica que sólo es un año
⇒ En Cataluña si el propietario elegido para el cargo de presidente de la comundiad de propietarios realiza alegaciones fundamentadas para no poder ejercer el cargo y la Junta de propietarios lo considera pertinente, puede elegir a otro propietario
⇒ En el resto de España indica que si el propietario designado no está de acuerdo, deberá solicitar su relevo en el plazo de un mes ante el juez. Lógicamente, deberá realizar las alegaciones pertinentes que le impiden ejercer el cargo.

⇒ En Cataluña el nombramiento del presidente de la comunidad de propietarios puede ser:
→ Candidato que se presenta voluntario (la Junta de propietarios debe aceptarlo)
→ Por turno rotatorio
→ Por sorteo entre los propietarios que no han ejercido el cargo

⇒ En el resto de España se nombra al presidente de la comunidad de propietaios:
→ Por elección (que la mayoría de la Junta de propietarios se ponga de acuerdo en que sea un propietario determinado)
→ Por turno rotatorio
→ Por sorteo (no se especifica si ha ejercido antes el cargo o no)

Análisis de las diferencias entre ambas leyes

1) En la primera diferencia apenas hay variación, sólo que en Cataluña da a entender que el cargo de presidente de la comunidad de propietarios puede durar más de un año (hasta la próxima reunión)

2) En la segunda diferencia sí que hay variaciones importantes. Mientras que en Cataluña un propietario que considere que no puede ejercer el cargo de presidente realice alegaciones fundamentadas para ello, puede ser saltado y la Junta de propietarios elegir a otro propietario. Lógicamente, deberán ser razones de peso y muy fundamentadas.
En el resto de España nos da a entender que si un propietario alega que no puede ejercer el cargo de presidente y la Junta de propietarios no lo acepta, aunque sus razones sean muy fundamentadas, tendrá que acudir al juez.
No obstante, en la practica lo mismo puede suceder en Cataluña, si un propietario alega razones fundamentadas para no ejercer el cargo y la Junta de propietarios no lo acepta.
La diferencia entre ambas leyes estriba en que en Cataluña sí indica la posibilidad de alegaciones fundamentadas y en el resto de España no.

3) En la tercera diferencia vemos que en Cataluña existe la posibilidad del propietario voluntario y en el resto de España no aparece esa figura, si no que habla de elección de presidente.
Aunque es evidente que, si un propietario se presenta voluntario como presidente de la comunidad y la Junta lo acepta, no tiene por qué haber problemas.
Coinciden en el turno rotatorio y en cuanto al sorteo, difieren en que en Cataluña dice que debe ser entre los propietarios que no han ejercido el cargo de presidente y en el resto de España habla de sorteo sin más.

Posibles problemas en la elección del presidente de la comunidad de propietarios
Tras todo lo que he indicado, el problema en el nombramiento del cargo de presidente puede surgir si el propietario designado no lo acepta y las alegaciones que realiza no son muy consistentes y fundamentadas para la Junta de propietarios.

Es muy difícil que la comunidad de propietarios tenga que acudir al juez para dirimir la elección del cargo de presidente, más bien, sería un absurdo.

Lo correcto es que, si un propietario se niega totalmente a ejercer el cargo de presidente, se elija a otro propietario, aunque no sea justo.

Otro de los problemas que se nos plantea en la elección del cargo de presidente de la comunidad de propietarios es cuando el propietario designado no vive en la finca o no aparca su vehículo en el garaje.

Si nos atenemos a la legislación, en todos los casos debería ejercer el cargo de presidente, aunque el propietario puede considerarlo como una alegación fundamentada para no ejercerlo. Otra cuestión es que la Junta de propietarios lo entienda así o no.

Pero, dejemos de un lado lo que indican las leyes y ciñámonos al aspecto práctico.

¿Es aconsejable que un propietario que no vive en una finca o aparca en un garaje sea presidente?
La respuesta sería que no es aconsejable por varios motivos:

⇒ Un propietario que no vive en la finca o no aparca en el garaje, desconocerá los problemas que puedan surgir en la comunidad de propietarios.
⇒ Desconocerá el día a día de la comunidad.
⇒ Este hecho significará que el vicepresidente tendrá que asumir las funciones del presidente por la ausencia del vecino nombrado para el cargo, con el consiguiente enfado del propietario vicepresidente.

Por lo tanto, y a modo de resumen, lo aconsejable para la elección del cargo de presidente en la comunidad de propietarios sería:

1) Elegir al propietario por turno rotatorio para que de esta forma ejerzan el cargo todos los propietarios, salvo que se presente voluntario un propietario y que sea aceptado por la mayoría de la Junta de propietarios.
2) Saltarse al propietario que no viva en la finca o no aparque en el garaje.
3) Saltarse al propietario que realice alegaciones muy fundamentadas y de peso para no poder ejercer el cargo, o se niegue rotundamente a ejercer el cargo.

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