Cuando un propietario realiza obras o instalaciones en elementos comunes de la finca como acristalamiento de terrazas, instalación de toldos, equipos de aire acondicionado, antenas parabólicas… sin el debido consentimiento por parte de la Comunidad de Propietarios, puede producirse una aceptación o consentimiento tácito por parte de ésta en caso de que no exista una reacción contraria por su parte durante un dilatado período de tiempo.
El “silencio “ de la Comunidad de Propietarios frente a una acción no permitida sobre elementos comunes, puede equivaler a consentimiento y avalar de esta manera actuaciones que a priori eran contrarias a la legislación por no contar con autorización expresa por parte de la Junta de Propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal no establece un período de tiempo mínimo o unos requisitos concretos que determinen la concurrencia inequívoca de un consentimiento tácito por parte de la Comunidad de Propietarios frente a este tipo de actuaciones sobre elementos comunes, por lo que será necesario acudir a la jurisprudencia, donde no encontramos un criterio unánime.
El Tribunal Supremo (STS 23 de octubre de 2008-Roj: STS 5459/2008 y 16 de julio de 2009-Roj: STS 4818/2009 determinó los siguientes requisitos para considerar consentimiento tácito por parte de la Comunidad de Propietarios:
I) Conocimiento por parte de la comunidad y actitud pasiva.
II) Transcurso de un período largo de tiempo.
III) Evidencias de consentir la obra.
IV) Posible retraso desleal en el ejercicio de acciones.
Otros requisitos establecidos por los tribunales para que pueda considerarse consentimiento tácito, es que las obras no sean contrarias a los intereses de la Comunidad de Propietarios, que no menoscaben o alteren la seguridad de la finca y que existan antecedentes de situaciones idénticas en los que no se exigió la autorización expresa por parte de la Comunidad de Propietarios. En ningún podrá reconocerse el consentimiento tácito si las obras son contrarias a lo establecido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o a lo desarrollado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la modificación de elementos comunes y privativos.
Respecto al período mínimo de “silencio” para poder considerarlo consentimiento tácito, existen diferentes criterios. Los tribunales han determinado en diferentes sentencias que SÍ existe consentimiento tácito trascurridos 8 años desde la instalación de una chimenea y 6 años desde el cerramiento de una terraza y que NO existe consentimiento tácito trascurridos 5 años desde la instalación de un tejado y trascurridos 5 años desde el cerramiento de una terraza.
Para evitar este tipo de situaciones y que nuestras obras o instalaciones no caigan en “la lotería del consentimiento tácito sí, consentimiento tácito no”, es recomendable pedir previamente consentimiento expreso a la Comunidad de Propietario siempre que queramos acometer este tipo de obras.