¿Es necesario el certificado de corriente de pago de gastos de comunidad para vender una vivienda?


¿Es necesario el certificado de corriente de pago de gastos de comunidad para vender una vivienda?
José Manuel García - Administrador de Fincas (Fincas Chicote)    12/02/2020

El certificado de corriente de pago de gastos de comunidad es un requisito que exigen las leyes de propiedad horizontal de Cataluña y del resto de España al transmitente de un elemento privativo.

Cuando un propietario quiere vender su propiedad, debe presentar ante el notario en el momento de la firma de la escritura dicho documento.

Veamos lo que dicen ambas leyes al respecto de su tramitación.

Ley de propiedad horizontal
En su articulo 9), apartado e), párrafo 4º) se indica lo siguiente:

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión..

Régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña
En su articulo 553-5, párrafos 2) y 3) se indica lo siguiente:

2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

Comparativa:
Vamos a analizar el contenido de ambos artículos para ver sus semejanzas y diferencias:

En ambas leyes se determina que el transmitente debe declara estar al corriente de pago de los gastos de la comunidad o expresar los que tenga pendientes.

En Cataluña se deben especificar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados que estén pendientes de vencimiento.

Es importante destacar esta cuestión, ya que es muy habitual que cuando alguien transmite una propiedad haya en curso una derrama especial para sufragar el coste de arreglos u obras de elevado importe que fueron aprobados en una reunión precedente.
De esta forma, el adquirente obtendrá una información completa tanto del pasado como del futuro de la comunidad de propietarios.

En ambas leyes se indica que el certificado será emitido por el secretario con las siguientes diferencias:

  • En Cataluña no hará falta la firma del presidente dando el visto bueno si el cargo de secretario es ejercido por un profesional (normalmente, un administrador de fincas)
  • En el resto de España será obligatoria también la firma del presidente dando el visto bueno.
  • En Cataluña no se establece un plazo máximo de expedición de dicho certificado desde su solicitud.
  • En el resto de España son siete días naturales.
  • En Cataluña no se indica que haya una responsabilidad del emisor del certificado en caso de existir errores o negligencia.
  • En el resto de España se especifica que tanto el secretario como el presidente serán responsables de la inexactitud de los datos del certificado.

Comparativa:
Como vemos, existen diferencias importantes en ambas leyes respecto al certificado de corriente de pago de los gastos de comunidad, especialmente respecto a su tramitación.

En Finques Chicote realizamos multitud de estos certificados y al estar en Cataluña, nos atenemos a lo indicado por el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

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