Muchas Comunidades de Propietarios explotan las zonas comunes de la finca para conseguir ingresos extra. Por ejemplo, se puede alquilar la vivienda del portero si se encuentra vacía, se pueden alquilar trasteros o plazas de garaje que pertenezcan a la Comunidad, se pueden instalar antenas de telefonía en las azoteas etc. Ahora bien ¿se pueden vender las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios a terceros? ¿Qué procedimiento legal se debe seguir en estos casos?
El concepto de “elemento común”, se encuentra definido en el artículo 396 del Código Civil además de desarrollar una amplia y abierta lista de elementos comunes a modo de ejemplo.
La venta de elementos comunes es una práctica recogida en la legislación, conocida como “desafectación de elementos comunes”. La desafectación de elementos comunes supone la conversión de estos elementos comunes en privativos, lo que afecta al título constitutivo. No se debe confundir la desafectación de elementos comunes con la supresión de elementos comunes.
Al afectar al título constitutivo, será necesaria su aprobación en Junta de Propietarios por unanimidad de propietarios tal y como recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: "El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Artículo redactado de nuevo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
El ejemplo más habitual de desafectación de elementos comunes, es la venta del piso del portero, pero puede afectar a otros elementos comunes como trasteros, plazas de garajes, patios… La desafectación de elementos comunes, lleva aparejado que los coeficientes de participación de la finca cambien, pues se debe asignar su coeficiente independiente al nuevo elemento privativo. Esto influirá en el coeficiente del resto de los propietarios que se verá disminuido ya que la suma total de todos los coeficientes será siempre del 100% También habrá que acudir al Notario para hacer las nuevas escrituras e inscribir el nuevo elemento privativo en el Registro de la Propiedad.
Si se desea realizar una obra en los espacios comunes para su posterior venta… ¿basta con el acuerdo de la Comunidad de Propietarios?
Si resulta necesario realizar cualquier obra o instalación en las zonas comunes, como la construcción de nuevos trasteros, nuevas plazas de garaje, cerramiento de patios… además del acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, será necesario:
1. Comprobar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal para asegurarse de que la obra está permitida.
2. Si la obra implica que se incremente la superficie de edificabilidad de la finca, es imprescindible consultar al Ayuntamiento si está autorizada por el Plan General de Ordenación Urbana. En todos los casos, a la hora de poner en marcha la obra, será necesaria la autorización del Ayuntamiento. En caso de realizar la obra sin los permisos correspondientes, la Comunidad de Propietarios se arriesga al derribo de la obra además de una sanción.