Mayorías necesarias para adoptar acuerdos en junta de propietarios

¿Cuáles son las mayorías para adoptar los principales acuerdos en la junta de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?


mayorías para adoptar acuerdos en la junta de propietarios
Jesús Grau - administración de fincas Finques Feliu    16/11/2021

Pongamos un caso tan hipotético como angustiante: “En tu comunidad de propietarios no se ejecuta una obra imprescindible la seguridad del edificio”.

Hoy, tras conocer los derechos de propietarios e inquilinos y qué cargos tiene una comunidad de propietarios vamos a revelar qué mayorías se necesitan para aprobar las obras principales según la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

¿Cuáles son los derechos del propietario y del inquilino en el ámbito de una Comunidad de Propietarios/as?

En una propiedad horizontal cualquier actuación se vehicula gracias a la comunidad de propietarios (en adelante, CP). La CP está formada por personas físicas, las de carne y hueso, y por personas jurídicas, es decir, las empresas. La persona física o jurídica con una propiedad tiene voz y voto (salvo que tenga deudas impagadas con la comunidad). Los inquilinos, en cambio, únicamente tienen voz. 

Es también importante retener que un propietario puede delegar el voto en otra persona siempre que lo autorice por escrito. Desde Finques Feliu recomendamos estar presentes en la Junta para poder escuchar, deliberar y votar en persona.

¿Qué cargos componen la Junta de Propietarios? ¿Cuáles son sus funciones?

Las CP se organizan gracias a cuatro órganos: Presidencia, Vicepresidencia, Secretaría y Junta de Propietarios.

Estos cargos son designados por la Junta de Propietarios, duran un año y se entienden prorrogados hasta que tenga lugar la siguiente Junta. El cargo de vicepresidente es opcional, sin embargo, recomendamos designarlo por si la persona que preside está indispuesta o ausente.

Las funciones que debe ejercer la junta democráticamente son:

  • Nombrar o destituir a: Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos de la comunidad y sus cuentas en la Junta ordinaria.
  • Dar luz verde a los presupuestos y a la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.
  • Dar el visto bueno a los Estatutos de la Comunidad tal y como están o bien reformarlos. Así como determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir sobre otros asuntos de interés general para la ComunidadEn resumen, la Junta de Propietarios es el “cerebro” de la CP.

¿Cuáles son las mayorías necesarias en la Junta según la LPH para aprobar las principales decisiones?

1-  Mayoría para la reparación urgente o mejora en la CP: No requerirán de acuerdo previo de la JP.

Extracto del artículo y posición del legislador:

Este tipo de obra es obligatoria y comprende las siguientes actuaciones: “Trabajos y obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (...)” artículo 10 LPH. Para saber más puedes consultar este texto de Sepin Editorial.

A raíz de lo anterior queda claro cuán razonable era la preocupación inicial por la no realización de la obra “clave para la seguridad del edificio”. El legislador la comparte plenamente, hasta el punto de abolir la necesidad de acuerdo en este tipo de actuación.

2- Mayoría para la aprobación de la instalación del ascensor en una CP

Por el artículo 10 punto b) se puede aprobar sin acuerdo previo de la Junta de propietarios. O bien, por el artículo 17.2, se requerirá el voto favorable de más del 50% de propietarios que, a su vez, representen el 50% de cuotas de participación.

Posición del legislador: ¿Por qué hay dos vías con dos mayorías diferentes? Debido a que, por un lado, el legislador considera el ascensor como una instalación que facilita la accesibilidad universal. Entonces su instalación viene impuesta con los requisitos del artículo 10 punto b donde determina tres supuestos:

  • Si la instalación del ascensor la solicita un propietario en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad.
  • Si la instalación del ascensor la solicita un propietario en cuya vivienda vivan mayores de 70 años.
  • Cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Por el otro lado, en el artículo 17.2 el mismo legislador trata al ascensor como un servicio más, hasta cierto punto, independiente de la accesibilidad.

3- Mayoría para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

El legislador lo establece así porque no sería de recibo una mayoría inferior para cambiar las “reglas de juego”. De ser así, además, una coalición de propietarios podría aliarse contra otros.

4- Mayoría para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos: 

3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

5- Mayoría para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio:

Siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

6 - Mayoría para instalar placas solares:

1/3 de los integrantes de la comunidad, que a su vez representen un tercio de las cuotas de participación:El artículo 17.1 de la LPH establece que “Cualquier propietario puede solicitar la instalación de paneles solares en la CP”.

7- Mayoría para instalar cámaras de seguridad en la CP:

3/5 partes de la totalidad de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación o mayoría simple de las fotos favorables, siempre y cuando representen la mayoría simple de las cuotas de participación, según el artículo 17.1 LPH. Prevent lo explica con profundidad en este artículo.

8- Mayoría para la aprobación de la construcción de un trastero en la CP: 

3/5 partes. Lo Establece el artículo 17.1 de la LPH. Hay un primer punto a clarificar: no todas las CP tienen espacio material para un trastero que es considerado como una mejora.

Posición del legislador: Como apuntan desde Sepin Editorial: “Los disidentes no estarían obligados al pago de los gastos que se generen, aunque la Comunidad deberá dejar un espacio necesario (…) incluso realizar la construcción, aunque no se utilice, para sí, en el futuro, estos propietarios disidentes quisiesen poder disponer del correspondiente trastero, puedan hacerlo.”

9- Mayoría para agrupar o segregar pisos o locales:

3/5 partes de los propietarios/as presentes en la JP. Es un caso parecido al trastero en tanto que también hablamos de cambiar el uso de un espacio. La LPH lo contempla en el artículo 10.3. Lo hace sin aclarar del todo si computaran en ese caso el voto de los ausentes. Para cubrirnos ante esta polémica y, dada la importancia, de lo que se decide, optaremos por recomendar que sólo se compute el de los presentes.

10-  Mayoría para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17 de la LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble:

Si tienen un uso privativo, voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad.

Con estos diez casos hemos hecho un viaje por grandes grupos de contenidos: reparaciones urgentes y de accesibilidad, modificación de estatutos, supresión de servicios, ecología, seguridad y habilitación de espacios.

Desde Finques Feliu agradecemos a Prevent la confianza depositada en nosotros para escribir en este blog. Deseamos que toda esta información os haya servido.

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