El pasado fin de semana, hablando con unos amigos que residen en barrios de nueva creación en Madrid, me sorprendió el alto importe que pagan por el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Un impuesto que parece que cotiza en el mercado de valores, pues fluctúa a capricho de los Ayuntamientos, escudados siempre en el ajuste con el mercado inmobiliario.
En Madrid, en 2012 se ajustaron los valores catastrales al alza del mercado inmobiliario de la década anterior, lo que se tradujo en una subida anual y constante... En 2016 sucedió lo contrario, se realizó una revisión del valor catastral adaptándolo al recorte del precio del mercado, que se había reducido más de un 20% desde 2012, lo que permitió reducir el Impuesto de Bienes Inmuebles en uno de cada cuatro del total de la ciudad.
Este baile de cifras me hizo plantearme si se puede solicitar la revisión del valor catastral, base para el cálculo del impuesto…
¿Cómo se calcula el IBI?
El IBI lo fija el ayuntamiento de cada municipio siempre dentro de unos márgenes. Al valor catastral del inmueble se aplica un coeficiente que oscila entre el 0,4% de mínimo y 1,3% de máximo.
¿Qué criterios se utilizan para calcular el valor catastral?
El valor catastral lo calcula el catastro, incluye el valor del suelo en el que se ubica el inmueble y la edificación. Se calcula en base a diferentes criterios como: localización del inmueble, valor del mercado que se estima para cada vivienda, antigüedad de la finca etc.
¿Cuándo se revisan los valores catastrales?
La administración revisa cada 10 años los valores catastrales de todos los inmuebles de cada municipio, una valoración, que según el estado del mercado inmobiliario, suele realizarse al alza.
Si considero que pago mucho IBI y el valor catastral de mi vivienda no se corresponde con el valor de mercado… ¿puedo solicitar una revisión del valor catastral?
Sí, aunque ya haya pasado el plazo inicial para recurrir la ponencia de valores, los propietarios disponemos de dos vías legales para la solicitar la rectificación del valor catastral de la vivienda: el procedimiento de subsanación de incidencias y la rectificación de errores materiales, aritméticos o de hecho. Dependiendo del origen del error, elegiremos un camino u otro:
Procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación
Este procedimiento deberá abrirse cuando exista algún error con las características del inmueble como su antigüedad o destino (local convertido en vivienda) o errores en la superficie derivados de un error de derecho, como en el caso de la tasación de terrazas (cubiertas o descubiertas). Este procedimiento sólo puede ponerlo en marcha la Administración tal y como recoge en el artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario:
1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará por acuerdo del órgano competente, ya sea por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes.
Ahora bien, corresponde al propietario informar a la Administración de dichos errores, para que inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.
Rectificación de errores materiales, aritméticos o de hecho.
Este procedimiento, permite a los propietarios solicitar a la Administración Pública la corrección de los errores materiales, aritméticos o de hecho de que adolezcan sus actos administrativos, para que la Administración compruebe si ha incurrido en un error material, aritmético o de hecho al dictarlo y proceda a su rectificación.
En el caso de la rectificación del valor catastral, este instrumento procede cuando exista algún error en la información urbanística del inmueble y en los errores de superficie.
En caso de que se estime la rectificación, sus efectos serán retroactivos hasta la fecha de error, lo que permite la devolución del exceso del IBI hasta un máximo de cuatro años.