A todos los que vivimos en Comunidades de Vecinos nos interesa que en nuestro entorno exista una buena convivencia, y para ello, además de buena voluntad y empatía hace falta que todo el mundo cumpla las normas. Pero para respetarlas, es importante conocerlas.
Os contamos cual es la legislación general que afecta a las Comunidades de Propietarios, y también qué normativa específica existe dentro de cada Comunidad.
Legislación general que afecta a las comunidades de vecinos
El núcleo fundamental de la legislación sobre Comunidades de Propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal, aunque también es importante conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, de gran importancia tanto para propietarios como para inquilinos, dentro de la que se recogen cuestiones como la Ley para la Rehabilitación y el Plan de Vivienda.
1. Ley de Propiedad Horizontal
La propiedad Horizontal corresponde a todos los elementos comunes de las Comunidades de Vecinos que no son privativos (como viviendas y trasteros) y que están en copropiedad. Entre ellos están los elementos arquitectónicos como la fachada, el suelo, el techo, las cimentaciones… y los elementos comunes como ascensores, escalera, descansillos, portal...
La Ley de Propiedad Horizontal es por tanto la que regula todo lo relativo a los elementos y servicios compartidos en la Comunidades de Propietarios, desde el otorgamiento de su Título Constitutivo, el nombramiento de cargos como Presidente o Administrador de Fincas, la delimitación de los espacios entre zonas comunes, espacios privados o zonas comunes de uso privativo, los aspectos generales sobre Juntas de Propietarios, las mayorías necesarias para llegar a acuerdos…
Actividades prohibidas, peligrosas, nocivas, molestas o insalubres
Se alude a ellas en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, son todas aquellas actividades que puede desarrollar un ocupante de una vivienda y que son incompatibles una buena convivencia, contraviniendo los derechos del resto de vecinos o dañando elementos comunes o estructurales del edificio.
Dentro de estas actividades estaría el exceso de ruido, los malos olores, la suciedad y otras actividades que puedan perjudicar el uso de las zonas comunes...y también aquellas prohibidas expresamente por los Estatutos.
2. Ley de Arrendamientos Urbanos
Son el conjunto de leyes españolas que regulan el Mercado de Alquiler en todo el estado. En ella se establece la duración que debe tener el contrato de alquiler, la antelación con la que debe avisar cada una de las partes para rescindir el contrato, y quién debe pagar gastos tales como los suministros y las reparaciones.
Un arrendamiento es aquel que recae sobre una construcción habitable, destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, esta definición se aplica también a los trasteros y garajes, sin embargo quedan excluidos los pisos turísticos por su temporalidad.
Normas específicas que rigen cada comunidad de propietarios
Además de lo que dice la legislación general también encontramos normas específicas que varían según cada Comunidad de Propietarios, cual sea su configuración y los servicios y zonas comunes con los que cuente, entre ellas se encuentran los Estatutos de la Comunidad y el Reglamento de Régimen Interno.
1. Estatutos
Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios son unos documentos que establecen normas a las que las viviendas y locales comerciales que conviven en un edificio se deben acoger obligatoriamente. En ellos se especifican los derechos y deberes de los propietarios.
Para la redacción de estas normas es aconsejable contar con los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado. Una vez redactadas teniendo en cuenta todas las cuestiones específicas relativas a la comunidad deberán presentarse en Junta Extraordinaria de propietarios y aprobarse por Unanimidad. Para modificar estas normas también hace falta un acuerdo unánime por parte de todos los propietarios.
Es importante que los Estatutos se inscriban en el Registro de la Propiedad, ya que en caso contrario, sólo tendrán que cumplirlos los propietarios que llegaron al acuerdo en el momento de su aprobación, quedando exentos de esta obligación los nuevos propietarios.
2. Reglamento de Régimen interno
A diferencia de los Estatutos no es obligatoria su existencia. Se pueden aprobar o modificar sus artículos mediante un acuerdo por mayoría simple en la Junta de Propietarios.
Mientras las normas recogidas en los Estatutos son más genéricas, en el Reglamento de Régimen interno se alude al uso específico de zonas y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, y otros aspectos importantes para la convivencia.
Estas normas contienen cuestiones como horarios de la piscina, de recogida de residuos, el uso de los ascensores y montacargas, cómo se deben establecer los turnos de uso en las instalaciones deportivas...
El Reglamento de Régimen interno no podrá en ningún caso regular el uso de la propiedad privada, por tanto, no podrá imponer limitaciones si el dueño de un piso realiza en él alguna actividad comercial como instalar un despacho de abogados, o impedir que el propietario de un local lo utilice para alguna actividad en particular como podría ser la hostelería.
A priori, estos pueden parecer muchos conceptos y muy complejos pero conocer las normas que rigen vuestra Comunidad de Propietarios resultará de gran ayuda, facilitando situaciones que os resultan familiares, como a la hora de realizar una obra en vuestra vivienda que modifique elementos comunes saber qué normativas debéis de consultar o qué permisos tenéis que solicitar, o en caso de que un vecino resulte conflictivo, saber si la conducta que nos molesta contraviene además las normas...